HUKUKİ EL ATMA DAVALARINDA TAŞINMAZIN DEĞERİNİN BELİRLENMESİ

Hukuki el atma nedeniyle açılan davalarda da taşınmazın bedelinin belirlenmesinde, fiili el atma davalarında olduğu gibi 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinde düzenlenen değerleme esaslarının kıyasen uygulanması gerekmektedir. Bu doğrultuda, taşınmazın niteliği, cinsi, yüzölçümü, konumu ve değerine etki eden diğer unsurlar dikkate alınarak 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinde öngörülen değerleme kriterleri kıyasen uygulanmak suretiyle taşınmaz bedelinin belirlenmesi gerekmektedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2013/18-682 E. 2014/376 K. 19.03.2014 tarihli kararında: "Kamulaştırma Yasası'nın 10. maddesiyle bedelin tespiti esaslarını düzenleyen 11. maddenin (g) bendi hükmüne göre; kamulaştırılacak taşınmazın arsa olarak kabulü halinde kamulaştırma (değerlendirme) gününden önceki özel amacı olmayan emsallerin satış değeri esas alınarak değerinin tespit edilmesi gerekir.

Bu esaslara göre gerçekçi ve doğru sonuçlara ulaşılabilmesi için ana amaç; emsal alınan taşınmazın satış tarihinin değerlendirme tarihinden önce ve değerlendirme tarihine yakın bulunması, davaya konu taşınmaza örnek teşkil edebilecek nitelikte, davaya konu taşınmazla aynı veya yakın semtlerde bulunması, topografik yapısı, manzarası, konumu, üzerinde yapılabilecek inşaat ve katlar için izin ve ruhsat sınırları, yüzölçümleri, imar uygulamasına konu edilmiş olup olmadıkları, sokak, cadde veya şehir alanlarına cepheleri ve mesafeleri gibi yönlerden benzer ya da yakın özelliklere sahip bulunması gereklidir. (...) Mahkemece tarafların vereceği ya da re'sen getirtilecek kayıtlar üzerinden yukarda açıklanan ilkelere uygun taşınmaz satışları araştırılarak emsal olabilme niteliklerine uygun bulunanlar tespit edilip bu emsallerin 11. maddenin (d) bendinde öngörülen vergiye esas olmak üzere ilgili belediyelerce bulundukları cadde veya sokak için değerlendirme tarihindeki asgari m2 değerleri getirtilip, davaya konu taşınmazın değerlendirme, emsal taşınmazların ise değerlendirmeye esas alınan satış tarihleri itibarıyla imar düzenlemesi sonucu meydana gelen imar parsellen olup olmadıkları da belediye imar müdürlüğü ve tapu müdürlüklerinden araştırılıp bu emsallere göre ve ayrıntılı olarak karşılaştırma yapan raporlar alınarak oluşacak duruma göre karar verilmelidir." şeklinde karar verilmiştir.

Görüleceği üzere dava konusu taşınmazın arsa vasfında olması durumunda; değerlendirme dava tarihi itibarıyla yapılmalı, değerlendirme tarihinden önce özel amaç taşımayan, serbest alım satım yoluyla devredilmiş emsal satış kayıtları Tapu Müdürlüğünden istenmelidir. Akabinde emsal taşınmaz ile dava konusu taşınmazın yüzölçümü, konumu, ana yola ve şehir merkezine mesafesi, geometrik yapısı, altyapı hizmetlerinden yararlanma durumu ve imar durumu tek tek kıyaslanmalı; objektif değer artırıcı unsurlar gerekçelendirilerek emsal ve dava konusu taşınmazın üstün ve eksik yönleri tablo halinde gösterilmelidir.