تحديد قيمة العقار في قضايا التنفيذ القانوني

عند تحديد سعر العقارات في القضايا المرفوعة بسبب المصادرة القانونية، يجب تطبيق مبادئ التقييم المنصوص عليها في المادة 11 من قانون المصادرة رقم 2942 بشكل نسبي، كما هو الحال في حالات المصادرة الفعلية. وفي هذا الصدد، يجب تحديد سعر العقار من خلال تطبيق معايير التقييم المنصوص عليها في المادة 11 من قانون نزع الملكية رقم 2942، مع الأخذ بعين الاعتبار طبيعة العقار ونوعه ومساحته وموقعه وغيرها من العوامل التي تؤثر على قيمة العقار.وفي قرار الجمعية العمومية المدنية لمحكمة الاستئناف العليا بتاريخ 18/2013-682هـ 376/2014 ك.19/03/2014: ""وفقا لنص الفقرة (ز) من المادة الحادية عشرة التي تنظم أسس تحديد الثمن مع المادة العاشرة من قانون نزع الملكية؛ في حالة قبول الأموال غير المنقولة المراد نزع ملكيتها على أنها الأراضي، فيجب تحديد قيمتها على أساس قيمة مبيعات المقارنات التي ليس لها غرض خاص قبل يوم الاستملاك (التقييم).والغرض الرئيسي لتحقيق نتائج واقعية ودقيقة وفقا لهذه المبادئ هو؛ يجب أن يكون تاريخ بيع العقار المأخوذ كسابقة قبل تاريخ التقييم وقريباً من تاريخ التقييم، ويجب أن يكون مثالاً للعقار موضوع الدعوى، ويجب أن يقع في نفس أحياء العقار موضوع الدعوى أو قريبة منها، ويجب أن يكون له خصائص مشابهة أو متشابهة من حيث هيكله الطبوغرافي وإطلالته وموقعه ورخصته وحدود الترخيص للبناء والطوابق التي يمكن البناء عليها ومساحة السطح سواء كانت خاضعة للتقسيم والواجهات والمسافات إلى الشوارع، الشوارع أو مناطق المدينة. (...) يتم التحقيق في مبيعات العقارات وفقاً للمبادئ الموضحة أعلاه من خلال السجلات التي يجب تقديمها من قبل الأطراف أو تقديمها بحكم منصبهم من قبل المحكمة، ويتم تحديد تلك المؤهلة لتصبح سوابق وتحديد أن هذه السوابق ذات صلة كأساس للضريبة المنصوص عليها في الفقرة (د) من المادة 11."يجب أن تحدد البلديات الحد الأدنى لقيم المتر المربع في تاريخ التقييم للجادة أو الشوارع التي تقع فيها، ويجب على مديرية التنظيم ومكاتب التسجيل العقاري بالبلدية التحقق مما إذا كانت الأموال غير المنقولة موضوع الدعوى هي قطع الأراضي الناتجة عن أنظمة التنظيم اعتبارًا من تواريخ التقييم والعقارات القابلة للمقارنة اعتبارًا من تواريخ البيع التي يتم اتخاذها كأساس للتقييم، ويجب اتخاذ قرار بناءً على الوضع الذي سينشأ من خلال الحصول على تقارير مقارنة مفصلة وفقًا لهذه سوابق."وكما يتبين، إذا كانت الممتلكات غير المنقولة المعنية لها خصائص الأرض؛ يجب أن يتم التقييم اعتباراً من تاريخ الحالة، ويجب طلب سجلات المبيعات السابقة التي ليس لها غرض محدد وتم نقلها عن طريق الشراء والبيع الحر قبل تاريخ التقييم من مديرية السجل العقاري. وبعد ذلك، يجب مقارنة مساحة السطح والموقع والمسافة إلى الطريق الرئيسي ومركز المدينة والهيكل الهندسي وتوافر خدمات البنية التحتية وحالة تقسيم العقارات المماثلة والعقارات المعنية واحدًا تلو الآخر؛ يجب تبرير عناصر تعزيز القيمة الموضوعية ويجب إظهار مزايا وعيوب السابقة وخاصية الموضوع في جدول.